Coordinación de actividades empresariales en Comunidades de Propietarios
Todas las comunidades de propietarios, tanto si tienen trabajadores como si no disponen de trabajadores contratados, y sólo tienen contratadas empresas de servicios y/o autónomos, deben cumplir con la Ley 31/1995 de prevención de riesgos laborales, pero en diferente medida. Mientras que las comunidades con trabajadores deben de cumplir la ley en su plenitud por ser empleador, las comunidades sin trabajadores y que sólo tienen empresas contratadas, tienen que cumplir con lo dispuesto en el art. 24 de la Ley de Prevención que es desarrollado por el Real Decreto 171/2004 de Coordinación de Actividades Empresariales.
Comunidad de propietarios con trabajadores por cuenta ajena (contratados directamente por la comunidad): conserjes, jardineros, personal de mantenimiento, etc. deberá cumplir con la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, su reglamento desarrollador Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los servicios de prevención, así como con el Real Decreto 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, en materia de Coordinación de Actividades Empresariales.
Comunidad de propietarios sin trabajadores por cuenta ajena con servicios externalizados (limpieza, tareas de mantenimiento, jardinería, etc.): como titular del centro de trabajo, la comunidad de propietarios deberá asumir la coordinación de actividades empresariales e informar de los riesgos, medidas preventivas y medidas de emergencia a todas las empresas y trabajadores autónomos que contrate. Deberá cumplir con el Real Decreto 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, en materia de Coordinación de Actividades Empresariales.
Comunidad de propietarios que no tenga trabajador por cuenta ajena, ni contrate servicios externos, que su centro de trabajo sea objeto de obras con el fin de reparar desperfectos, mejorar o mantener elementos comunes de la edificación: en la ejecución de la obra, la comunidad de propietarios actuará como promotor o promotor-contratista y estará sujeta al cumplimiento normativo en materia de prevención de riesgos laborales, ya sea por haber contratado a una empresa para realizar esta obra o por la contratación de trabajadores autónomos para la ejecución del proyecto de obra. En tal
caso, la comunidad de propietarios deberá cumplir con el Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción, así como con el Real Decreto 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de 2 Riesgos Laborales, en materia de Coordinación de Actividades Empresariales.
El objetivo de la CAE, es garantizar que los trabajos realizados en sus instalaciones tengan las suficientes garantías de seguridad y salud de todos los trabajadores que allí concurren y realizan sus labores.
La comunidad de propietarios tiene el deber de informar antes del inicio de los trabajos a los otros empresarios y trabajadores autónomos concurrentes, sobre los riesgos propios del centro de trabajo que puedan afectar a las actividades por ellos desarrolladas, a través de la evaluación de riesgos y de las medidas de emergencias de sus instalaciones. Las medidas referidas a la prevención de tales riesgos y las medidas de emergencia que se deben aplicar, así como comunicar de inmediato toda situación de emergencia susceptible de afectar a la salud o la seguridad de los trabajadores concurrentes de las empresas presentes en el centro de trabajo.
El artículo 4 del RD 171/2004 establece que, empresas y/o trabajadores autónomos concurrentes deben cooperar en la aplicación de la normativa de prevención de riesgos laborales. Asimismo, la comunidad requerirá a las empresas concurrentes (deber de vigilancia) la documentación necesaria para comprobar que las distintas contratas cumplen con sus obligaciones en temas preventivos (sobre los trabajos y personas que van a desarrollar tareas en la comunidad: evaluación, formación de los trabajadores que van a la comunidad, etc.)
La Coordinación de Actividades Empresariales debe prolongarse durante todo el periodo que dure la relación contractual entre la Comunidad de Propietarios y las empresas ajenas y/o autónomos.
Para poder realizar la CAE, la Comunidad tiene que disponer previamente de los siguientes documentos:
Información de los Riesgos Existentes en el lugar de trabajo, mediante una evaluación de riesgos actualizada (Comunidad de Propietarios).
Medidas de emergencia de la Comunidad de Propietarios, mediante un documento de emergencia actualizado.
De esta obligación, es de donde podrá generarse la necesidad de contar con entidades acreditadas para generar y validar estas y otras documentaciones. En el caso de las comunidades de propietarios con trabajador, y por las características que éstas tienen, el sistema de gestión preventiva que más se adecua es un Servicio de Prevención Ajeno (SPA), realizando la contratación de uno mientras tengan trabajadores por cuenta ajena.
Se podrá contratar la gestión de la Coordinación de Actividades Empresariales con el mismo SPA. Constantemente nos realizan consultas sobre la obligatoriedad de cumplir con la Coordinación de Actividades Empresariales en las comunidades de propietarios, debido a dudas que se han generado al respecto. La reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala Cuarta, de lo Social, Sentencia 486/2022 de 27 Mayo. 2022, Rec. 3307/2020 sobre unificación de doctrina, deja claro que no existe diferencia alguna entre una empresa y una comunidad de propietarios a la hora de contratar o subcontratar servicios y por consiguiente, toda la normativa en materia de derechos laborales que aplica a la primera, también aplica a la segunda.
El órgano Jurisdiccional ha establecido que el roll de empresario titular no se pierde por no realizar actividad productiva, como es el caso de las comunidades de propietarios, haciendo mención también al inicio de la página 8 de dicha sentencia, a la Coordinación de Actividades Empresariales.
